Capitaland Integrated Commercial Trust (CICT) 是新加坡最大的产托之一， 也是我最新关注的股票。Capitaland Investment 是新加坡最大的产托集团之一， 旗下有多支产托投资新加坡及海外的资产。 我一年多前开始建仓的CLMT， 就是Capitaland 设在马来西亚的分行， 专门投资马来西亚产业。
这里看看CICT 的最新业绩和基本面， 看看现在适不适合进场。文中的数据来自官网发布的3Q2024财报， 有兴趣投资的人请自行下载文件深度研究。
注意：从马来西亚投资新加坡股票的交易成本较高（请向交易平台查询）。 从新加坡产托获得的股息， 确定至2026年， 在马来西亚是没有抽税的， 新加坡方面有10%的witholding tax。文的所有资讯均为分享性质， 非投资建议。
1.业务摘要
CICT是新加坡领先的综合商业产托，其资产组合覆盖新加坡、德国和澳洲的物业。截至2024年第三季度，CICT的资产总值达到264亿新元，其中新加坡占比最高，达到94.2%，德国和澳洲分别占2.5%和3.3%。
CICT的物业组合主要分为三大类：零售（35.1%）、办公楼（36.6%）和综合开发项目（28.3%）。零售物业包括热门商场如ION Orchard和Plaza Singapura；办公楼涵盖如CapitaSpring和Six Battery Road等地标性建筑；综合开发项目则包括Raffles City等高端地段。
国家分布
- 新加坡：占比 94.2%，拥有 22 个资产。
- 德国：占比 2.5%，拥有 2 个资产。
- 澳洲：占比 3.3%，拥有 3 个资产。
各行业物业价值分布
- 零售行业（Retail）：占比 35.1%，约 92.7 亿新元。
- 办公楼行业（Office）：占比 36.1%，约 95.3 亿新元。
- 综合发展项目（Integrated Development）：占比 28.3%，约 74.7 亿新元。
2.2024年财务表现
截止3Q2024， CICT在各项资产的业务表现 (比较2023同期）：
| 资产类别 | Gross Revenue 收入总额 (3Q2023, 百万新元) | Gross Revenue 收入总额 (3Q2024, 百万新元) | Net Property Income 净物业收入 (3Q2023, 百万新元) | Net Property Income 净物业收入 (3Q2024, 百万新元) |
| 零售资产 (Retail Asset) | 427.2 | 439.7 | 297.5 | 315.6 |
| 办公资产 (Office Asset) | 388.5 | 389.7 | 280.4 | 295.1 |
| 综合发展 (Integrated Development) | 350.4 | 360.4 | 249.4 | 261.4 |
零售资产：显示了健康的增长趋势，表现强劲。
办公资产：虽然收入总额增长有限，但成本控制提升了净物业收入。
综合发展：整体表现良好，稳定增长。
整体财务指标 （和2023年同期比较）：
| 指标 | 3Q2023 数值 | 3Q2024 数值 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 收入 (Revenue) | S$ 1,166.6 百万 | S$ 1,189.8 百万 | + 2% |
| 净物业收入 (Net Property Income) | S$ 827.4 百万 | S$ 872.1 百万 | +5.4% |
| 每单位净资产价值 (NAV per Unit) | S$ 2.07 | S$ 2.03 | 略有下降 |
| 杠杆比率 (Gearing Ratio) | 40.2% | 40.1% | 基本保持稳定 |
| 固定利率债务比率 (Fixed Rate Debt Ratio) | 82% | 84% | 小幅上升 |
| 无抵押资产比率 (Unencumbered Asset Ratio) | 79% | 79% | 保持稳定 |
| 平均债务成本 (Average Debt Cost) | 2.7% | 3.1% | 上升 |
| 出租率 (Occupancy Rate) | 96.5% | 96.4% | 保持高水平 |
| 租金调整率 (Rental Reversion Rate) | +7.4% | +9.8% | +2.4% |
| 股息收益率 (Dividend Yield) | 4.9% | 5.1% | +0.2% |
| 每单位分派 (DPU) | 5.27 cents | 5.36 cents | 略有增长 |
对比2023年同期， CICT的各项财务表现都保持稳定， 净物业收入增加5.4%。派息稳定，股东获得的股息也稍增加了。
截止2024年6月的年度财政摘要， 和2023年度比， 各项数据也是呈稳定成长。
3.股价走势
过去一年CICT的股价走势， 并没有完全反应业绩的成长， 反而是被宏观经济和市场波动影响， 和新加坡产托指数走势几乎一致。
也就是说， 虽然公司业绩稳定，CICT股价的走势， 还是被市场对新加坡产托的投资情绪影响较大。2025年头年新加坡产托开始出现缓慢的成长迹象， 我之前分析过的产托的股价也是一样。
现在CICT的股价为 S$1.96 （19/1/25）, PB值为1， 市场估值和资产净值一样。股价估值合理。
4.长期投资CICT的利及潜在风险
投资优势
1.稳定的收入来源
- CICT拥有优质资产组合，涵盖零售、办公和综合开发物业，分布在新加坡、德国和澳洲等发达市场。其多样化资产组合降低了单一市场波动的影响。
- 2024年第三季度净物业收入同比增长5.4%，显示其在经济复苏阶段具有稳健的盈利能力。
2. 优质租户基础
- 租户组合多样，无单一租户占总租金收入超过5.2%，有效分散了租赁风险。
- 加权平均租约期限（WALE）为3.5年，为长期收入提供稳定性。
3.绿色发展和资产增值潜力
- 所有物业均获得绿色认证，显示对可持续发展的承诺，符合ESG投资趋势。
- CICT积极进行资产升级改造，例如IMM和Gallileo项目，未来有望进一步提升资产价值。
4.稳定的股息收益
- 作为产托，CICT具有较高的分红率，对于长期投资者尤其是追求稳定现金流的投资者具吸引力。
潜在风险
1.利率上升风险
- 房地产投资信托对利率敏感，利率上升会增加债务成本并对股息收益率构成压力。CICT约有20%-30%的收入受到宏观经济和融资成本的影响。
2.市场依赖和经济周期性
- 新加坡市场占CICT资产的94.2%，虽然市场成熟，但对本地经济波动的依赖较大，若新加坡经济放缓可能对收入产生影响。
- 零售和办公资产的表现仍与消费者支出和企业需求息息相关，受经济周期波动影响。
3.汇率波动风险
- 在德国和澳洲的资产收入可能因汇率波动而受到影响，特别是新元相对欧元或澳元波动时。
4.租赁市场竞争
- 办公和零售租赁市场竞争激烈，尤其是电子商务对实体零售的长期冲击可能影响租金增长。
总结
和专注在新加坡本土的大型S-REITs一样， CICT的业绩呈稳定（小幅度）发展，派给股东的分红也一样。 股价基本上没有显示公司业绩的稳定和进步， 反而比较受市场波动影响。
CICT是一支适合追求稳定股息收入的长期投资者， 尤其对新加坡经济有信心者。