上次分享了如何用ChatGPT 分析上市公司财报， 有网友问是不是可以用一样的方法分析产托REITs。 很多人以为它们和普通公司股票差不多，其实 REITs 有自己独特的财务逻辑和估值方法。产托的分析非常复杂， 一般人用计算机是不可能做到， 用AI可以节省很多时间。
所以， 用ChatGPT 分析产托的prompt (提示词）， 和其他领域完全不一样。 这里我整理了几个可以直接用的prompt。 读者只要把公司最新的财报上载至ChatGPT, 输入有关prompt ， 就可以得到分析报告啦。
1.REITs 和普通公司股票有什么不同？
一般上市公司，主要靠卖产品或提供服务赚钱，所以我们在分析时，通常关注收入、净利润、EPS（每股收益）这些数据。
但 REITs 是股市里的“包租公”，它们不生产产品，而是持有商场、办公楼、酒店、仓库等不动产，然后出租出去，靠租金收入赚钱。所以，买 REITs 不是投资未来房价，而是投资它的租金现金流。
这意味着，我们在分析 REITs 财报时，不能只看传统的净利润，而要重点关注 租金收入、现金流、债务水平，以及估值是否合理。投资者关心的，不是它赚了多少钱，而是它的租金收入是不是持续增加，现金流是不是健康，能不能稳定派发股息。
2.如何用 ChatGPT 解析 REITs 财报？
想要 ChatGPT 帮忙分析 REITs 的财报，重点是问对问题。 直接问“这家 REIT 值不值得买？”这种问题是行不通的，AI 不是股神，不会预测未来，也不会直接告诉你买不买。
但如果用对方法，它可以快速整理财报数据，让我们更容易做出判断。看看 REITs 财报里最重要的几个指标，以及如何用 ChatGPT 分析。
先看租金收入和现金流
REITs 主要靠收租金赚钱，所以租金收入的稳定性 是判断一只 REIT 质量的关键。如果租金收入持续增长，说明管理层运营能力不错，租户愿意留下，市场需求也稳定。相反，如果租金收入下降，可能是租户流失，或者经济环境不佳。
💬 Prompt 示例：
“请列出 [REIT 名] 过去三年的租金收入，并计算增长率。”
如果 ChatGPT 给出的数据显示租金收入连续几年都在增长，那说明公司运营稳健。但如果租金收入下降，那就要看看管理层有没有采取措施，比如调整租约、吸引新租户等。
关注 FFO（营运资金）
FFO（Funds From Operations）比净利润更能反映 REITs 的真实赚钱能力，因为 REITs 的财报中会包含大量的折旧费用，而折旧不会影响现金流。
💬 Prompt 示例：
“请计算 [REIT 名] 过去三年的 FFO 并分析其增长趋势。”
如果 FFO 在增长，说明公司的现金流稳健，未来派息不会有太大问题。但如果 FFO 下滑，就要看看是不是因为租金下降、融资成本上升等原因导致的。
检查分派率（Payout Ratio）
马来西亚法律规定必须分派至少 90% 的盈利 给股东，所以分派率通常在 90%-100% 之间。
但分派率不是越高越好，如果超过 100%，说明公司派发的股息比它真正赚的钱还要多，可能在透支未来的增长。
💬 Prompt 示例：
“请计算 [REIT 名] 的分派率，并判断其是否可持续。”
如果 ChatGPT 计算后发现某只 REIT 的分派率长期超过 100%，那就要注意，它可能在用借贷资金派息，或者未来可能会降低派息。
评估债务水平
REITs 一般都会贷款买不动产，所以负债情况非常关键。如果债务过高，利率上涨时，融资成本就会增加，影响盈利能力。
💬 Prompt 示例：
“请列出 [REIT 名] 的资产负债率和利息覆盖率，并分析其财务健康状况。”
如果 ChatGPT 给出的资产负债率 （Debt-to-Equity) 过高（比如超过 60%），利息覆盖率 (Interest Coverage Ratio) 低（比如低于 2），那说明这家 REIT 的债务压力很大，未来可能会影响派息。
租户质量和租约稳定性
除了财务数据，还有一些“隐藏”的风险需要关注，比如租户质量和租约的稳定性。
如果投资的 REITs 主要租户是大型百货公司，超市或大型连锁店，那基本可以放心，因为这些租户的生意稳定，签的租约也长，租金收入不会有太大风险。 但如果租户大多是一些小公司或短租租户，那情况就不一样了。万一经济不好，租户跑路，公司就会面临租金收入减少的问题。
💬 Prompt 示例
“请分析 [REIT 名] 的租户组合，列出最大租户及其占比。”
ChatGPT 整理数据，让看我们看到这家 REITs 的租户情况，是以大型企业为主，还是主要靠中小型租户支撑。
评估 REITs 的估值
买 REITs 不能只看股息高不高，估值合理才是关键。一般有两个方法来判断 REITs 便不便宜：
🔹 股价/净资产值（P/B Ratio）：衡量 REIT 现在的股价和其资产净值（NAV，Net Asset Value）相比是高还是低。
🔹 股息率（Dividend Yield）：看看它的股息回报率是否高于市场平均水平。
💬 Prompt 示例（P/B 值）：
“请计算 [REIT 名] 的 P/B 值，并判断它是否被高估或低估。”
💬 Prompt 示例（股息率对比）：
“请计算 [REIT 名] 的股息率，并与行业平均水平对比。”
如果 P/B 低于 1，说明股价比资产净值低，可能被低估；如果高于 1.2 或 1.5，说明市场对它的估值较高，要看看它的成长性是否值得溢价。
如果股息率高于市场平均水平，那可能是个不错的买入机会，但也要结合分派率和财务健康情况来判断是否可持续。
3.用 ChatGPT 让你比大部分的投资者更懂 REITs
许多人买 REITs 只是看股息高不高，随便挑个派息高的就买了。但如果真正想在 REITs 投资中赚钱，就要学会看财报，找到真正优质的 REITs，而不是盲目追高股息。
ChatGPT 不能替我们做投资决策，但它可以快速整理数据，避免我们被市场噪音影响。只要用对方法提问，我们就能比大多数人更快、更精准地判断一支 REITs 是否值得投资。
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