【工具文】马来西亚M-REITs vs 新加坡S-REITs： 长期投资哪一个产托比较好？

kiki 上次比较了马来西亚及新加坡银行， 发现两国的经济无论在体量及商业模式， 都有很大区别。

除了银行股， 产托REITs 也是股息投资者喜欢的选项之一。这里比较两国的产托， 看看哪一个在长期投资比较有优势。

注意：从马来西亚投资新加坡股票的交易成本较高（请向交易平台查询）。 从新加坡产托获得的股息， 确定至2026年， 在马来西亚是没有抽税的， 新加坡方面有10%的witholding tax。本文的所有资讯均为分享性质， 非投资建议。

1.指数比较

M-REITs 及 S-REITs 指数 (2018年起) 比较：

	马来西亚 REIT 指数 (KL REIT)	新加坡 REIT 指数 (FTSE ST REIT)
长期趋势	2018 年达到高点后，在 2020 年因疫情大幅下跌，随后逐步恢复至接近疫情前水平。	2019 年初达到高点，2020 年因疫情大幅下跌后，恢复较为缓慢且未回到疫情前水平。
当前水平 (2025)	877 点，接近疫情前的高点。	645 点，远低于疫情前的高点（约 900 点）。
波动性	波动较小，趋势较为平稳，市场稳定性更高。	波动较大，伴随多次显著短期波动，市场更为敏感。
疫情冲击	2020 年初至中期显著下跌，但复苏相对更快。	疫情期间下跌幅度更大，复苏过程缓慢且不稳定。
复苏表现	自 2020 年起逐步上升，2025 年接近疫情前水平。	复苏乏力，2025 年仍未接近疫情前的高点。

2.产托特点比较

	M- REITs	S-REITs
市场成熟度	发展中市场，规模较小，增长空间较大	成熟市场，规模较大，具备国际化影响力
地理覆盖范围	主要投资于马来西亚本地资产	国际化投资，包括澳洲、美国、欧洲、日本等地的资产
管理团队	多为本地管理团队，关注马来西亚市场	多为国际化管理团队，具备全球资产配置经验
收益分配政策	至少90%的可分配收入必须作为股息分配	至少90%的可分配收入
税收政策	股息10%witholding tax	股息10%witholding tax
流动性	流动性较低，交易量相对较小	流动性高，交易活跃，吸引国际投资者
汇率风险	汇率风险较小，多数资产位于马来西亚	存在汇率风险，部分资产位于海外
增长潜力	本地市场增长空间较大	增长稳定，但面临较大的竞争
投资者基础	主要为本地投资者	吸引全球投资者，包括机构和散户
融资成本	较低，但受马来西亚货币和利率政策影响	较高，但由于新加坡的金融市场成熟度，融资渠道更多

总结：

• M-REITs：适合寻求本地市场稳定分红的投资者，投资标的多集中于零售、工业和酒店物业，受本地经济和政策影响较大。

• S-REITs：更具国际化、多元化的特点，吸引全球投资者，涵盖更广泛的资产类型，提供全球房地产投资机会，但也面临汇率和海外市场风险。

3.对长期投资者的优势与劣势比较表

	M-REITs	S-REITs
投资门槛	投资门槛低，适合本地中小型投资者。	吸引全球投资者，多样化的投资标的涵盖多个行业与资产类别。
波动性	市场波动较小，受全球经济影响较低，适合长期持有。	投资环境稳定，市场透明度高，长期增长前景良好。
增长空间	主要投资本地资产，市场规模有限，增长潜力受限。	市场竞争激烈，吸引大量投资者。
汇率风险	投资本地资产，汇率风险较小。	投资海外资产，存在较高的汇率波动风险。
市场流动性较低	交易量较小，流动性较低，影响资产估值和流通性。	流动性高，但价格波动较大，需具备风险承受能力。
利率敏感性	对利率变动敏感，利率上升可能增加融资成本。	对全球利率政策高度敏感，利率上升可能影响资产价值和收益。

总结

长期投资者在选择产托时，可根据风险承受能力、收益预期及市场多样化需求来选择投资马来西亚或新加坡的REITs：

• M-REITs适合追求稳定分红、风险偏好较低的投资者。

• S-REITs适合寻求全球多元化投资、愿意承担更高风险的投资者。

4. 个人总结

根据我自己投资M-REITs 一年， 以及观察S-REITs半年的经验， 还有做完功课的理解， 做出以下总结。 总结是基于我自己本身的投资习惯做出， 请不要盲目跟随我的意见喔。

1.以目前的指数看，由于被国际其他的产业影响 （也就是带赛）， S-REITs 还是处于低潮期， 有较多的低估产托股票可以选择。我跟踪的几支 S-REITs， 去年的业绩大多数是被国际产业（尤其是中国/香港一带）拖后腿。

2.如果不想费脑思考太多的世界经济和政治因素， M-REITs对马来西亚人而言， 会是比较简单及稳定的选择。

3.比较大型的M-REITs ，在2024年表现特出， 股价出现令人满意的增长。

4.如果想追求更高的回酬和股息， 现在乘低估布局S-REITs， 是个好时机。但注意，风险也较大。国际性的S-REITs受地缘政治和世界整体经济影响， 不确定性比M-REITs 大很多。

5.根据去年的观察， M-REITs的股价大多数被业绩推进， 但幅度小。 S-REITs经常会被利好消息（比如降息和贷款政策）及业绩一下子产生大波动。 业绩进步的话， 股价通常很快会在短期内被推上。S-REITs适合心脏比较强或资金风险承受度比较大的人。

6.如果想要有稳定的股息收入，可是不想错过较高的回酬， 可以考虑采取两边混合投资的方式。 根据风险承受度抓一个适合自己的比例。

提醒一下下，选择产托之前， 要彻底了解产托的重要数据及基本面。

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