Frasers Centrepoint Trust (FCT) 是新加坡最大的商场产托之一。kiki 去过FCT 几个在新加坡北部的邻里商场， 天天挤到水泄不通， 生意非常好。
最近很多人搜寻FCT 到部落格这里， 所以整理一下 FCT 的资料和基本面， 看看现在的股价是否值得进场。
文中的数据来自FCT的官网， 截止2024年10月宣布的财政报告。
注意：从马来西亚投资新加坡股票的交易成本较高（请向交易平台查询）。 从新加坡产托获得的股息， 确定至2026年， 在马来西亚是没有抽税的， 新加坡方面有10%的witholding tax。文的所有资讯均为分享性质， 非投资建议。
1.业务摘要
Frasers Centrepoint Trust是一家专注于新加坡市郊零售物业的产托。截至2024年9月30日，FCT的资产管理规模（AUM）已达71亿新元，包含9个优质商场，总出租面积超过270万平方英尺，拥有超过1700个租户。
核心业务
- 物业组合：FCT的投资组合包括Causeway Point、Northpoint City North Wing、Tampines 1、Century Square、Waterway Point（50%持股）、NEX（50%持股）等。
- 租户结构：其租户涵盖了食品与饮料（F&B）、美容健康、时尚服饰、家居用品、教育服务等领域，满足消费者多样化需求。其中，食品与饮料类租户占总租金收入的37.6%。
- 客户群体：这些购物中心吸引了居住在周边3公里范围内的超过300万居民，定位为社区的日常生活中心。
2024年财务表现
在2024财年的主要财务摘要：
- 收入与净物业收入（NPI）：2024财年的总收入为3.517亿新元，净物业收入为2.534亿新元。尽管因资产优化策略剥离了樟宜城市广场，收入略有下降，但NEX的部分收购和其他资产的增长弥补了部分影响。
- 分配收益与单位分配（DPU）：全年分配收益达2.143亿新元，单位分配总额为每单位12.042新分，显示出稳定的投资回报。
- 债务与融资：截至2024年9月30日，FCT的总债务杠杆率为38.5%，平均债务成本为4.1%，并通过71.4%的固定利率债务降低利率波动风险。
购物人流量
- 同比增长：2024财年购物人流量同比增长了4.2%，显示出访客数量的稳步恢复与增长。
- 与疫情前水平的比较：购物人流量仍低于2019年疫情前的平均水平。然而，2023年和2024年整体呈现积极的增长趋势。
租户销售额
- 同比增长：2024财年租户销售额同比增长了1.2%，显示出温和但稳定的增长态势。
- 与疫情前水平的比较：租户销售额比2019财年（疫情前）高出20.0%，展现出零售需求的强劲复苏与韧性。
2.历史财务分析
过去5年FCT的财务表现比较
根据上述图表，FCT的总收入和净物业收入在2021年至2024年期间整体保持稳定增长，2023年达到高点在2024年略有下降。每单位分配（DPU）则在2021年达到最高点后保持稳定，显示其分配收益能力的持续性和稳健的财务管理。
根据2HFY24的财报, 比较2023及2024年的表现：
| 截止2023年9月 | 截止2024年9月 | 同比变化 (%) | |
|---|---|---|---|
| 总收入 (Revenue) | 357.1 百万新元 | 351.7 百万新元 | -1.5% |
| 净物业收入（NPI） | 259.5 百万新元 | 253.4 百万新元 | -2.3% |
| 每单位资产净值（NAV） | S$2.33 | S$2.28 | -2.1% |
| 杠杆率 (Gearing Ratio) | 39% | 38.5% | -0.5% |
| 固定利率债务比例 (Fixed Rate Debt Ratio) | 71.8% | 71.4% | -0.4% |
| 未抵押资产比例 (Unencumbered Asset Ratio) | 71.2% | 73.5% | +2.3% |
| 平均债务成本 (Average Debt Cost) | 3.7% | 4.1% | +0.4% |
- 收入与净物业收入：由于资产剥离而略有下降，但部分被剩余资产的运营改进所抵消。
- 净资产值 (NAV)：略有下降，反映出在充满挑战的市场环境中资产估值的降低。
- 杠杆比率：略有改善，表明债务管理的审慎性。
- 固定利率债务比率：保持在70%以上，体现出良好的利率风险管理能力。
- 无抵押资产比率：有所上升，提供了更大的财务灵活性。
- 平均债务成本：有所增加，与全球利率上升趋势一致，但得益于较高的固定利率债务比例而有所缓解。
这一分析表明，FCT在应对复杂的财务和运营环境方面展现了其韧性和积极的管理能力。
3.其他数据及股价基本面
通过ChatGPT, 我利用2HFHY24财政报告的数据，整理出其他财务指标及股价基本面：
| 2024年 | 备注 | |
|---|---|---|
| 出租率 (Occupancy Rate) | 98.6% | 资产出租率维持高水平，显示资产稳定性。 |
| 加权平均租约到期 (WALE) | 1.9年 | 短期租约到期，为租金增长提供灵活性。 |
| 租金调整率 (Rental Reversion Rate) | +3.8% | 租金续约率正增长，体现租金议价能力。 |
| 杠杆比率 (Gearing Ratio) | 38.5% | 财务管理审慎，维持在合理水平。 |
| 市净率 (Price-to-Book Ratio) | 0.93 (股价 S$2.14) | 表现接近资产净值，估值合理。 |
| 预期股息收益率 (Forward Dividend Yield) | 5.65% | 稳定的分红能力 |
过去一年FCT 的股价走势
根据过去一年的股价趋势，FCT在2024年9月达到高点后呈下降趋势，目前S$2.14 (17/1/2025)，同比下降4.46%。基本上，FCT股价波动和新加坡产托指数走势一样, 反映了市场对产托的信心波动及外部经济因素的影响。
4.总结
FCT的投资优势
✅稳定的分红收益
FCT主要投资于新加坡优质零售资产，具有稳定的租金收入来源，适合寻求被动收益的投资者。
✅强大的资产基础
FCT拥有优质的购物中心组合，这些资产地处交通便利且人流量大的地区，具有高抗风险能力。
✅经济复苏潜力
随着经济复苏和消费者回流线下零售市场，FCT可能从零售行业回暖中受益，提升资产出租率和租金增长。
FCT的潜在风险
⚠️利率上升风险
利率上升将推高融资成本，同时降低REIT的吸引力，因为更高的利率可能吸引投资者转向固定收益工具。
⚠️消费者行为转变
电商的持续崛起可能对实体零售商铺的需求造成负面影响，长期或导致FCT资产价值和收入面临压力。
⚠️经济环境波动
如果经济增长放缓或进入衰退，可能影响消费者支出和零售商的租金支付能力，从而对FCT的表现产生负面影响。
由于商场资产分布在邻里社区，FCT的主要收入来自新加坡本土的消费人群， 不太受宏观经济及外国人旅游业影响。只要新加坡的经济及整体消费能力稳定， FCT的业绩也会稳定。因此， 2021年新加坡从疫情开放后， FCT的利润及派给股东的股息趋稳定。
从股价走势看得出， FCT股价主要随着新加坡产托整体指数波动。 因为业绩在过去4年呈稳定，股价没有受业绩影响造成什么波动。 目前FCT的PB值为0.93 （股价S$2.14), 股价接近合理估值。适合追求稳定股息收入的长期投资者。
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