【股息股】如何通过数据了解产托，筛选产托注意事项 （+CLMT数据讨论）

2024年头起， kiki 开始把部分资金投入产托（Equity REITS–公寓， 医院，商场， 酒店， 办公室及仓库的产托）。 2023年底， 我发现产托有些呈低估状态， 便观察了一阵。 后来， 通过网上的财务分析和自己的市场判断， 陆续买了CLMT （Capitaland Malaysia Trust 凯德基金）的股票。

很幸运的， 由于市场开始回热， 消费指数有上升趋势，2024年的商场产托几乎全面上扬。今年从产托获得的回酬把整体投资效应拉高不少。

选股选得对固然好， 要更好的话， 要配合市场经济走向呢。

这篇文摘要了产托的基本面数据分析， 及CLMT的讨论（非投资建议）

1. 什么是产托？投资产托的优点？

产托的交易方式虽然和一般股票一样， 但它是通过公司经营各种可以产生商业效应的产业， 获得投资回报。 投资者不需要真正拥有产业， 也不需要参与经营工作，就可以分享到该产业的商业利益。

所以， 有投资产托的人喜欢称自己为“包租公/包租婆”。 只要投入资金就可以赚钱， 不管资金数额多少，真的很简单。我个人对买卖房子和店屋没有能力和兴趣， 还是可以通过投资产托来获得来自产业领域的回报。

产托基本上很像共同基金（Mutual Fund)。它结合巨额的投资人的资金， 买入或卖入商业资产， 把资产租出去， 以产生盈利。 投资者选择产托一般上基于两个原因：

–法律规定产托公司必须把90%的盈利分给股东。 只要公司的盈利好， 股东可以分到不错的股息， 产托一般上被看成派息稳定的股息股。

–产托股票的流动性佳， 投资者可以自由地用不同数额的资金投资， 随时可以买出或卖出。

2. 应该注意产托的什么数据？

由于产托的商业性质和一般股票不一样， 应该从FFO（Funds from Operations）及 AFFO （Adjusted Funds from Operation) 下手。

营业资金Funds from Operations (FFO)

FFO=Net Income+Depreciation+Amortization+Losses on Sales of Properties−Gains on Sales of Properties

从FFO可以了解公司的现金流状况。

用AI计算出的FFO为RM172,496,000。

股价及营业资金比例 Price-to-FFO Ratio

Price-to-FFO Ratio = 股价 Price / FFO per share

从 P/FFO 可以估算产托现在的股价是低估还是高估， 低的话就是低估， 反之高估。一般正常范围为10-15。

AI算出的P/FFO 为11.18， CLMT的目前股价RM0.68算是低估, 但是要和其他同样性质的产托比较才准确。

已调整的营业资金 Adjusted Funds from Operations (AFFO)

AFFO = (FFO + 租金增长 Rent Increases) – (资本开销 Capital Expenditures + 维护成本Regular Maintenance Costs）

AFFO比FFO更可以分析得出公司真正的财政状况， 因为它加入了租金增长和开销。AFFO越高， 显示公司的现金流很强稳。

AI 计算出来CLMT 的AFFO为RM154, 644,000。

资产净值 Net Value Assets (NAV)

资产净值可以科学地显示公司资产真正的价值， 也就是把资产的账面价值（Book Value), 折旧 （Depreciation）及债务 （Liabilities） 都算进去了。

每股资产净值 (NAVPS) = 资产净值 NAV / 以发行股票数目 Number of Outstanding Shares

每股资产净值显示产托每股的市场价值。一个好的产托的NAVPS 应该高于它的股价， 投资者可以用低于市场的价格买入股票。

CLMT2024年度的平均NAVPS为 RM0.96515， 比现在 （11月14日） 的股价RM0.67 高很多， 所以投资者现在入场的话算是便宜啦。

贴现现金流量分析 Discounted Cash Flow (DCF) Analysis

贴现现金流（DCF）是一种投资评估技术，这种技术与回收期或者或会计收益率等方法不同的是考虑了资金的时间价值。而分析涉及很复杂的计算包括未来的现金流量， 成长率及折现率等。

我在ChatGPT里得到CLMT的DCF Analysis 非常的复杂而且不完整， 所有这里不放了。 有兴趣的人可以自己用ChatGPT查询。

Dividend Yields (股息率）vs 股息 （Dividend Payouts)

由于法律规定产托至少要派90%的盈利给股东， 所以高股息率很吸引追求稳定高回酬的投资者。 但是， 高股息率还是要配合公司一定的现金流量和Payout Ratio。公司的现金流量退步了， 即使股息率再高， 股东领到的股息还是减少。

所以， 公司派多少股息， 每年股息有没有增加， 比单纯看股息率可靠。

从上图看到， CLMT从2023年至2024年的派息率虽然减少了一点， 但派出的股息是增加的， 这对投资者来说是好事。

资本化率 （Capitalization Rate)

资本化率 Capitalization Rate = 净营业收入 Net Operating Income / 资产市场价值 Current Market Value

从 Capitalization Rate 可以看出一个资产可以产生实际回酬的的比例， 越高越好

AI 计算出CLMT的Capitalization Rate will 5.10%。 一般上Cap Rate 平均在5%-10%，但要看是什么性质的产托。 Cap Rate 越低风险越低，但投资者需要比较长的时间回本； Cap Rate 越高， 显示风险越高。

2. 由上到下 Top-Down 和 下到上 Bottom-Up的各种经济因素

Top-Down关于整体经济宏观， 产托性质和领域。一个产托的收益会被各种经济因素影响： 市场供应， 市场需求， 资产供给等。 人口和就业率的增长对产托是利好因素。

升息通常发生在经济好的时候， 人增加消费， 商场的租率增加。 然而， 降息可以减少公司的成本从而增加盈利率。

Bottom-up 关于公司的基本面， 也就是前面提过的数据。公司的营业额， 出租率，租金增长 FFO等， 越呈现成长越好。

产托公司的业绩成长通过购入新产业（配合租率和租金的增长）, 改进低盈利效应的产业， 及减少营业开支。

3. 关于股息的税务

在马来西亚， 产托公司必须派出至少90%的股息是没有扣税的。 但是， 派到个人投资者的股息有扣10%的withholding tax。 不过，如果公司有提供股息再投资计划 （Dividend Re-investment Plan), 用于回购股票的股息是没有扣税的。

4. 投资产托的缺点

没有一个投资是完美的， 产托也有让人不喜欢的缺点：

— 股息有10% 的witholding tax

–对利率高度敏感。 产托的价值和国债收益率 Treasury Yield 紧紧捆绑再一起， 如果国债收益率增加， 产托的价值就会降低。

— 产托的价值被消费风向， 地点和资产性质影响。

–产托股票的股价通常不会呈巨大成长， 比较适合长期投资（5年以上），短期来说给不到投资者很大的收益。