【股息股】选择产托的第一步，了解产托的基本面 （+CLMT 讨论）

之前， kiki 分享了产托 （Equity Reits) 的数据分析， 从数据了解一个产托公司的财务状况。 这篇文章列出几个产托基本面的数据， 帮助我们在一开始选择产托时， 可以快速地过滤选项。

由于我只有CLMT一支产托， 就继续拿它来做讨论例子啦。

1. 出租率 Occupancy Rate

出租率显示一个产托公司的产业出租了多少巴仙。 高出租率显示产业可以吸引很多租客，管理层盈利的高效率和强稳的现金流； 低出租率则相反。

出租率是鉴定一个产托公司的商业表现的重要指标。

CLMT的平均出租率为92.9%， 算是非常优良。 如果可以改进The Mines 和3 Damansara 的住租率会更好。

2. 加权平均租约到期日 Weighted Average Lease Expiry (Wale)

Wale 显示产业租约过期的平均时间。没有指标可以参考评定一个产托的Wale 好不好，投资者不应该根据Wale数据来评定一个产托值不值得投资。

因为产托的Wale 取决于商业性质， 有些产托的的租约倾向高退租率， 有些高Wale的产托可能显示低租约更新率及缺乏优质的转租率的事实。

3. 租金调整/租金复归率 Rental Revision/Rental Reversion Rate

租金调整/租金复归率显示新租约或租约更新带来的租金调整。租金调整呈成长的产托， 产业有强稳的需求。

4. 单位分布 Distribution per Unit (DPU)

DPU = Distributable Income 可分配收入/ Total Number of Shares 总股数

DPU显示股东每股可以获得多少收益。高 DPU显示公司非常好的盈利和让股东赚钱的能力。 从过去几年DPU的走向可以看到公司业绩成长好不好。

5. 财产净收入 Net Property Income

Net Property Income = Total Revenue of Property 总财产收入 – Total Property-related Expenses 总财产开支

从财产净收入可以看到公司的盈利能力和财务表现， 可以对比前一年的数据来衡量公司现在的盈利能力是否进步。

6. 资产负债率 Gearing Ratio/Average Leverage

Gearing Ratio = Debts of a Reit 产托债务 / Total Assets 总资产

资产负债率显示投资一支产托的风险， 公司可以偿还债务的能力。一般产托的资产负债率是25%-50%。

7. 债务到期状况Debt Expiry Profile

债务到期状况显示产托长期和短期债务的到期状况。了解债务什么时候到期， 可以知道投资某产托的风险程度。 如果公司一下子有很多债务到期， 可能会有贷款风险， 尤其市场状况不好的情况下； 如果债务到期状况及还债状况是平均分布， 风险减少。

CLMT的官网没有提供债务到期状况， 所以我用ChatGPT 把财报里面的数据整理了一个简单的表, 但不能清楚显示真实现况。

8. 股价与账面价值比例 Price-to-Book (P/B) Ratio

Price-to-Book Ratio = Reit’s Stock Price 股价/ Book Value per Share 每股账面价值

一般产托的P/B ratio 为1.0x。高 P/B显示投资者对产托的价值很乐观， 低的话就是股价呈低估。

通过AI计算， CLMT的P/B ratio 为0.7， 所以股价RM0.68呈低估。

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