【真人真事】房地产小白在投资路上一败再败：投资并没有那么容易，做好功课再进场 -

今天的财经新闻里，财务规划师老萧大方地分享自己投资房地产失败的经验，承认即使是专业人士的自己也会有做出错误判断。老萧把这段经历分享后，分析自己投资失败的因素，用数据教导大众计算投资盈亏。 如果买房是为了出租和投资，应该怎样计算房贷利息和投资收益，才不会落入和他一样的投资陷阱。

我没有买房，将来可能会购置一个自住房。虽然没有很积极地做功课，自从回国后我一直有注意媒体上出现的房地产消息。

老萧投资失败的是一个studio一房式公寓，成本不高，但出租的话租金收不到太高。会租studio的人大多是单身人士或收入较低没小孩的小家庭，一般预算不会太高。同理，卖出的话价钱也不会太高。加上马来西亚公寓供大于需求，老萧的公寓价格即使过了10年也才起了几千块。

像老萧这样的专业财务规划师都会栽跟头，更何况是一般懵懵懂懂不做功课的普通人。我的朋友H就是一例。

贴钱的二房东生意

H是个普通的白领，她对自己的主业收入和升职潜能非常地不乐观。在同一个行业混超过10年，她的薪水上升地比通货膨胀慢。在吉隆坡那样高消费的大城市里生存，生活费只有加没有减。

H一直很想创业，突破现有的经济窘状，但苦于缺乏创业的资源。她在网上看到某房地产网红分享的赚钱贴士，觉得成本不高而且成功机率很大，便决定大胆试试。

网红教大家先租下一个房子，然后投入一些钱装修房子，再用更高的价钱租出去。就是所谓的二房东。

H的预算不高，她租不起比较高档地点好的公寓，退而求其次找了个离市区比较远的。她每个月付房东马币RM1100，用了两个星期花了三千块简单粉刷了墙壁，添购了几样Ikea 家具，就把公寓挂在网上出租，开价RM1600。

事情并没有网红说的那样简单， H的公寓在网上挂了三个月过后才顺利出租。由于等了太久H急于把公寓租出去，租客要求减租至RM1400，而且只租半年，她都答应。

第一个租客住了半年就离开了。 H的公寓就一直租不出去。

后来H承受不了每个月倒贴RM1100 的痛苦，忍痛把公寓退回给屋主了，装修费也拿不回来。新购置的家具就搬回自己的家自用。

前前后后H大概亏了不到一万块，但对月入仅五千的她算是一个痛的教训。

H没有足够的现金，亲戚说可以借她头期钱，过后她可以慢慢还头期钱和付银行贷款。不用马上出钱就可以拥有一间公寓，银行又可以借钱，H考虑不到一天就决定买下公寓。

买公寓的时机刚好是房地产最热的时候， H的公寓在还没有交房之前就涨价了，她觉得自己终于投资成功了，非常高兴。

公寓钥匙到手后， H花了两万块装修和买家具，然后挂在网上招租，要价RM1700。问的人很多，但大多数只是观望而已。

过了几个月， H缴房贷的压力越来越大，只好降租金至RM1300，才勉强找到租客。但租客往往只想短租，都住不长久。公寓经常租出去几个月后，又空置下来。

H被租房的事情搞得很烦，但又不想花钱给专业经纪管理。她打算等公寓价格在升多些，至少够把装修费，银行利息和杂七杂八的费用赚回来，就把公寓卖掉。

很倒霉，H还没等到那个时候，房地产就冷却下来， H的studio的价值跌到比入手价还低。

后来， H受不了公寓空置和贷款的压力，把公寓卖了。亏了多少钱我不知道，因为她不愿意告诉我。

xxx xxx

投资房地产和股票一样，都要做好功课，估量好自己可以承担的风险。如果需要的本金超过自己的能力范围，借钱买房只是加大杠杆和投资风险。

盲信网红和亲戚，不做功课就投资，最后搞得自己焦头烂额还亏了辛苦工作赚来的钱。

我只想在准备好后拥有一间自住房，加上本身爱自由不喜欢被资产绑死，所以没有想过要投资房地产。股票相对比房地产灵活，买和卖不需要一次过出大数额的本金。而且股市几时出场都自由，不像有价无市的房地产，很难卖出套现。

最重要的是，我几乎对房地产一无所知，所以还是别碰好了。

定时督促Kiki的财务自由进度：