OUE REIT (SGX:TS0U) 是kiki 观察了有一整子的新加坡产托之一， 也是还在低估区的股票。 我下载了OUE 3Q2024年的财报， 做一个简单的分析功课， 看看OUE值不值长期投资。
注意：从马来西亚投资新加坡股票的交易成本较高（请向交易平台查询）。 从新加坡产托获得的股息， 确定至2026年， 在马来西亚是没有抽税的， 新加坡方面有10%的witholding tax。作者本身持有OUE 股票，本文的所有资讯均为分享性质， 非投资建议。
1.业务摘要
OUE成立于2014年1月27日，在新加坡证券交易所（SGX）主板上市，是一家主要投资于办公室、零售和酒店地产的房地产投资信托基金（REIT）。资产组合主要集中于新加坡 (占92.5%）和上海。
根据最新的投资组合图表数据，OUE REIT的资产和收入分布呈现以下特点：
资产分布分析
- OUE REIT的资产主要集中于新加坡，占总资产价值的92.5%。其中，单个最大资产是One Raffles Place，占总资产价值的26.7%。
- 上海的Lippo Plaza是唯一的海外资产，占总资产的7.5%。
收入贡献分析
- 新加坡资产贡献了OUE REIT总收入的93.4%。
- 具体物业方面，Hilton Singapore Orchard贡献了25.6%的总收入，是收入贡献最大的单一物业。
- One Raffles Place贡献了23.1%的收入。
按板块收入分布
- 办公楼板块占总收入的48.1%，是主要的收入来源。
- 酒店板块贡献了35.0%的收入，主要得益于Hilton Singapore Orchard和Changi Crown Hotel的良好表现。
- 零售板块贡献16.9%的收入，主要来自Mandarin Gallery
截至2024年9月30日，OUE REIT 的租户组合和租赁到期情况展现了良好的多样化趋势，表明其在不同的行业和资产类型之间保持了风险分散的策略。
租户行业分布多样化
- 酒店业占最大比例，为 37.6%，这反映了旅游和酒店市场的复苏趋势。
- 银行、保险和金融服务业占 14.0%，显示出OUE投资组合中对稳定性强的金融行业的依赖。
- 零售行业占 9.3%，而制造业和分销行业则占 5.5%。
租赁到期结构合理分布
- 从租赁到期时间的分布来看，未来几年内的租赁到期情况均衡，最大的一部分租约到期集中在 2028年及以后（34.2%），这为OUE 提供了长期的收入可见性和稳定性。
- 2025至2027年期间的到期租约比例在 10.1% 至 7.6% 之间，这些年份的租金调整将为公司提供优化收益的机会。
综合分析：
OUE R的租户行业分布和租赁到期情况表明其投资组合具有较高的抗风险能力，尤其是受旅游和零售市场驱动的酒店行业表现尤为强劲。同时，未来几年内的租约到期安排将使公司能够在租金市场变化中更灵活地进行租金调整，从而提升长期收入的稳定性。
2.财务分析
以下表格根据OUE的3Q2024季财务报告分析：
| 3Q 2024 | 3Q 2023 | 同比变化 (%) | |
|---|---|---|---|
| 总收入 (Revenue) | 74.8百万新元 | 75.8百万新元 | -1.3% |
| 净物业收入（NPI） | 60.3百万新元 | 62.7百万新元 | -3.7% |
| 每单位资产净值（NAV） | S$0.59 | S$0.60 | -1.7% |
| 杠杆率 (Gearing Ratio) | 39.3% | 38.7% | +0.6% |
| 固定利率债务比例 (Fixed Rate Debt Ratio) | 70.5% | 61.0% | +9.5% |
| 未抵押资产比例 (Unencumbered Asset Ratio) | 88.8% | 88.8% | 无变化 |
| 平均债务成本 (Average Debt Cost) | 4.8% | 4.7% | +0.1% |
2024年第三季度收入同比下降1.3%，总额为7480万新加坡元。这一下降主要由于酒店业务收入下降1.7%，降至2780万新加坡元。酒店业务收入和净物业收入的下降归因于与去年同期相比，游客在住宿上的消费恢复到疫情前的水平。
根据官网的Financial Highlights, OUE 在疫情后的业绩 （至2023年）成缓慢上升趋势。 DPU减少：
3.其他数据及股价基本面
通过ChatGPT, 我利用3Q2024财政报告的数据，整理出其他财务指标及股价基本面：
| Occupancy Rate（租赁占用率） | 95.35% |
| Weighted Average Lease Expiry (WALE) （加权平均租约到期时间） | 2.8年 |
| Rental Reversion Rate（租金调整率） | 10.8% |
| Gearing Ratio（杠杆率） | 37.87% |
| Price-to-Book Ratio（市净率） | 0.49 （股价S$0.29) |
| Forward Dividend Yield (预期股息率） | 6.79% |
OUE 在资产管理和财务稳定性方面表现稳健，其租赁占用率高达95.35%，加权平均租约到期时间为2.8年，表明资产组合的长期可持续性。杠杆率为37.87%，反映了公司稳健的资本结构。市净率为0.49，目前在被低估的情况。
4.目前股价被低估的原因
OUE的市净率（P/B Ratio）仅为0.49，股价远低于每单位净资产值（NAV），被低估的情况可能由以下几个因素导致：
1.市场情绪疲软：全球经济环境的不确定性和利率上升导致投资者对房地产投资REITs的兴趣减弱，尤其是对商业地产和酒店资产的需求。
2.租赁市场挑战：尽管OUE 的租赁占用率和租金调整率表现良好，但在上海市场，办公楼的租赁需求仍然受到供应过剩和竞争加剧的压力。
3.资产销售的短期影响：OUE REIT在2024年底宣布出售上海力宝广场，这一交易虽然有助于优化资产组合，但短期内可能会被市场解读为撤出中国市场的消极信号。
4.投资者对房地产市场的担忧：由于利率上升和消费者情绪疲软，投资者可能对未来的房地产价格和租金增长预期保持谨慎。
从上图看得出， OUE在过去5年的股价走势基本上和新加坡REITs 指数一样， 主要受疫情及经济复苏缓慢影响。
5.个人总结
现在投资OUE股票的利：
✅股价不到公司每股净值的一半， 非常低估。
✅股息率高。
✅公司在2024年底卖掉了业绩拖后腿的上海业务， 把资产组合重心集中在新加坡， 减少被国际经济影响的成分。
✅OUE在过去三年的收入有上升趋势， 显示产托领域慢慢脱离疫情影响。
✅新加坡旅游业进入复苏期， 产托的酒店业务有进步潜能。
✅ 产托的办公室业务随着新加坡经济复苏进步。
潜在风险：
⚠️和所有产托一样，房地产业务受到经济周期和利率波动影响。
⚠️旅游业和酒店业的不确定性， 受宏观经济和国际事件（例如疫情和政治）影响。
⚠️新加坡的优质房地产体量大， 各产托之间的竞争很大。
⚠️现在投资OUE股票的话， 需要等到业绩出现回暖现象， 股价才会上升。
总结， OUE和很多新加坡产托一样， 处在低迷期， 需要业绩复苏的证明， 股价才会有回升迹象。 和我一样喜欢在股票低估时建仓的人， 这个时候是个绝好的时期收集股票。耐心等待新加坡产托领域回暖的时候， 收高股息就好。
但是， 如果想要在短期内（例如半年） 看到成果， 新加坡产托可能会让人失望。因为没有人知道接下来的业绩会如何。而且， 投资新加坡产托必须忍受它股价波动幅度较大的性质。 尽量在低价区建仓， 不然股价突然飞上跑下的， 很容易令人焦虑。
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